Сейчас на вторичном рынке жилья квартиры не покупают, а меняют.
04.07.2018 275 3.0 0
 
    Сегодня мало кто вспомнит, что всего лишь несколько десятилетий назад, операции с недвижимостью в Украине, а точнее сказать в СССР, ограничивались лишь банальными  многотысячными очередями за квартирами, предоставляемые государством. Люди годами стояли в очереди за своими «квадратными метрами», а о том, что бы просто продать или купить квартиру не могло быть и речи.
     Сейчас всё иначе, рынок недвижимости Украины существует более 20 лет, и теперь это полноценный, полностью сформировавшийся рыночный сегмент, со своими негласными законами и правилами. Наши люди давно уже привыкли и активно используют такие слова как: ипотека, приватизация, частная собственность, агентство недвижимости, риэлтор и т.п.  Да и купить или продать своё жильё сейчас совсем не проблема. Но, так ли легко на самом деле продать квартиру, как нам кажется? Те, кто на личном опыте  не испытал «все прелести» бесконечных звонков, утомительных переговоров и торгов. Однозначно скажут, что продать квартиру проще простого, и ничего сложного в этом нет. Кстати, это утверждение, пожалуй, одно из самых основных заблуждений продавцов – новаторов. Те, кто хоть раз был в роли продавца собственной недвижимости, уже знают, что на самом деле не всё так просто как кажется на первый взгляд.

В Киев возвращается "обмен" квартир
В Киеве из-за отсутствия у покупателей денежных средств и наличия желающих продать квартиры отмечается активизация сделок обмена вторичного жилья.


"Участники рынка все внимательнее присматриваются к методам прямого обмена квартир, которые были у нас вплоть до начала 90-х годов. Конечно, с помощью операций купли-продажи менять жилье намного удобнее, чем с помощью прямого обмена. Но в условиях, когда продажи не идут и денег для покупки не хватает, подзабытые методы прямого обмена вполне могут быть востребованы. Ведь денег для доплаты при обмене нужно существенно меньше, чем для покупки",
В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).
 
Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью, а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.  

Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при мене  происходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены,  а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.

Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.

Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.

Обмен жилых помещений регулируется  Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г. (тут и далее - Правила).
Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.
ПАРАМЕТРЫ

МЕНА
1.
Основание для вселения
Ордер
Договор мены
2.
Уполномоченное лицо/орган
Бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом
Нотариус, который удостоверяет договор мены; проводится также государственная регистрация договора мены
3.
Вступление в силу
Согласие на обмен жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров
Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации
4.
Согласие
С каждой стороны необходимо согласие нанимателя и членов его семьи (в отдельных случаях – и собственника жилья)
Согласие сособственников (нотариально удостоверенное), в случае, если квартира находится в общей совместной собственности, например, квартира ранее была приобретена в браке, но в правоустанавливающем документе указан лишь один из супругов. Если в правоустанавливающем документе указаны несколько лиц, то в договоре мены они выступают одной стороной
5.
Платежи
Отсутствуют
Государственная пошлина
6.
мена на другое имущество
Предусматривает   получение вместо одного жилья исключительно другое жилье
Возможно проведение мены жилья на другое имущество, которое находится на правах собственности
7.
Заключение иных договоров
Обмен является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон
Не являются необходимым какие-либо дополнительные договоры
8.
Требования сохранения жилищных условий
Не допускается ухудшение жилищных условий касательно размеров жилой площади
Законодательством не предусмотрено.
Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.


Поскольку на сегодняшний день все же большая часть квартир находится в частной собственности, рынок недвижимости, особенно рынок строительства недвижимости,  по прежнему пытается встать на ноги и вновь обрести утраченное доверие, денежные средства у населения уже не в таком объеме как ранее, что не позволяет сразу же приобрести квартиру, а желание улучшить свои жилищные условия не покидает тех, кто живет в малогабаритных квартирках, мы рассмотрим далее более детально именно договор мены жилья, которое находится в частной собственности.

На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия. Например, в трехкомнатной квартире  проживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери. У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволит, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две двухкомнатных с доплатой.
 
Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:

1. Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х двухкомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квартир). В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.
Учитывая изложенное, рассмотрим те моменты, на которые стоит обратить внимание перед заключением договора мены, а также определим перечень документов, которые необходимы для совершения сделки.


После того, как будущие стороны договора мены удостоверились, что жилье им подходит, необходимо очень внимательно изучить правоустанавливающие документы на жилье. К правоустанавливающим документам относятся: свидетельство о праве собственности, приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о вступление в наследство.  На что необходимо обратить внимание? Прежде всего на то, кто является собственником жилья. Так, если в правоустанавливающем документе указано не одно лицо, а несколько, т. е. жилье находится в режиме общей совместной/долевой собственности, то в будущем договоре мены в качестве стороны указываются все сособственники жилья.

Например,   трехкомнатная квартира принадлежит на праве собственности в равных долях Ивановой Валентине Николаевне и Иванову Петру Львовичу, о чем указано в свидетельстве о праве собственности, значит в договоре мены сторона-1 будет представлена именно  Ивановой Валентиной Николаевной и Ивановым Петром Львовичем. Другими словами договор мены жилья не может быть заключен лишь одним сособственником.
При ознакомлении с правоустанавливающими документами следует уточнить у собственников информацию о том, когда они стали собственниками жилья, были ли перед ними другие собственники, сколько раз проводились сделки по данному недвижимому имуществу. В случае, если сторона, с которой планируется заключить договор мены, не является единственным собственником такого жилья, рекомендуем, насколько это возможно, проверить «чистоту» предыдущих сделок по данному недвижимому имуществу для минимизации рисков признания сделки, которую уже заключаете вы, недействительной.

После того, как определены собственники жилья, необходимо удостовериться в том, что жилье, которое планируется приобрести в обмен, не заложено, на арестовано, не находится под запретом отчуждения, а также в отношении данного жилья не ведутся какие-либо споры. Для того, чтобы проверить такую информацию, каждой стороне договора мены необходимо обратиться к нотариусу и получить выписки из соответствующих реестров. Что касается гарантий в отношении отсутствия споров, то такие гарантии возможно прописать в самом договоре мены и установить соответствующие штрафы за нарушение предоставленных гарантий.

Следует отметить, что при заключении договора мены нотариус, удостоверяющий сделку, самостоятельно проверяет оговоренную информацию. Тем не менее, рекомендуем проверить такую информацию еще до сделки, с тем, чтобы в день заключения договора вы были застрахованы от неприятных сюрпризов.
Для того, чтобы избежать в дальнейшем недоразумений, каждая и сторон договора мены должна ко дню заключения договора мены:

•    погасить существующую задолженность по оплате коммунальных услуг по квартире и электроэнергии;
•    погасить существующую задолженность по квартплате и плате за содержание домов;
•    предоставить справку по форме № 3;
•    погасить существующую задолженность за пользование телефоном, интернетом, телевидением/кабельным телевидением;
•    предоставить   справку за подписью главного бухгалтера ЖЕКа, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за жилищно – коммунальные услуги;
•    предоставить   справку за подписью главного бухгалтера или иного уполномоченного лица предприятия, которое предоставляет  телекоммуникационные услуги, которая подтверждает отсутствие задолженности собственника жилья за телекоммуникационные услуги;
•    предоставить оригинал справки – характеристики, действительной на день заключения договора мены;
•    оригинал правоустанавливающего документа на жилье;
•    оригинал технического паспорта на квартиру;
•    паспорта и справки о присвоении идентификационных номеров собственников жилья;
•    нотариально удостоверенное согласие супруга стороны, которое свидетельствует о заключении договора мены, в случае, если жилье было приобретено в браке;
•    определить дату снятия  с регистрации лиц, которые проживают на территории жилого помещения;
•     в случае, если на территории жилого помещения зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получить согласие на совершение сделки органа опеки и попечительства.

И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.
 
Подпунктом 11.1.4 пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г. (тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога (Госпошлина), который рассчитывается в соответствии с  подпунктами 11.1.1 или 11.1.2   Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.  

Указанными подпунктами 11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889 установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такого  дома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.

Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.

В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого  превышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).

Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м., должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.

Подпункт 11.1.2 Закона № 889 устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.

Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

с уважением obmenkvartir.kiev.ua
Бесплатные консультации.

 

Читайте также:
Top-Smart.org